国产高清精品视频免费

大虹桥2

我们期待你的参与,把你看到的最新、最有趣、最好看的文章给大家一起分享。

大虹桥2

作者: http://shumaxiangjihao.com | 时间:2021-10-27

“虹桥谈剑!”

虹桥哪里最好?

CNNC值得买吗?

首先,做一个修正。在上一篇文章中,许多心胸狭窄的婴儿在桂宝发现了一个数据错误。4.11亿是虹桥枢纽的年客运量,不仅是虹桥机场,还有火车站。不好意思。

不过,除此之外,“大红桥”计划的整体分析也得到了广泛认可,这对大家全面了解大红桥很有帮助。因此,新关注的朋友们,也应该在后面阅读大红桥地产(1)的必读书目:

大红桥|“二胎”在上海,“黑洞”在长三角。

在最后一篇文章的最后,我给大家留下了一个问题:

“大虹桥”这么大,

哪一个最有价值,发展潜力最大?

桂花宝的判断:

西进、南进、东游、北港、中环

不懂也没关系。让我一个一个解释。

根据包之前的分析,大红桥有广义和狭义两个概念。

广义上,“大虹桥”是指虹桥综合交通枢纽辐射带动的所有区域,狭义上是指虹桥商务区。

我们从广义上来说“大虹桥”:

如前一篇文章所述,受机场飞机起降的影响,周边受到净空和噪音等条件的限制,因此“大红桥”南北方向的区域发展条件不如东西两侧。

虹桥东侧是上海原来的“西郊”,字面意思是:该地区的西郊、上海动物园、西郊宾馆都是休闲、娱乐、社交的场所,比如过去有钱的政客打高尔夫球。但是上海西郊现在是正城区,大部分都是建空,所以东侧的发展潜力不如开发建设多的西侧空。

因此,从物理空条件来看,广义的“大红桥”向西移动的潜力最大。

从政策导向来看,其向西发展的潜力仍然最大。

广义的“大虹桥”向西连接长三角一体化示范区,是上海近期对外辐射最有希望的发展轴。

高架延安路及其西延(G50高速)与2号线及其西延(17号线)形成的“脐带”(复合功能开发区)串联起“长三角一体化示范区”“大红桥”“大浦洞”的“三宝”。

这条“脐带”未来将循环输送长三角和上海的“血液”,里面有“养分”(人和资源)。因此,该带区域发展前景良好,尤其是靠近虹桥枢纽,最近受辐射带动的许婧镇。

以上是对“大方向”的判断,其周边路段也各有优势。

虹桥南北两侧近期将由规划中的嘉闵线和机场联络线带动,将弥补虹桥地区原有南北轨交的不足,为未来南北两站周边带来大量发展潜力。

大红桥东侧有长宁区虹桥临空经济区。临空园区凭借靠近虹桥枢纽的区位优势、集聚众多知名企业总部的产业优势、一流的服务、支持创新的环境优势和完善的政策支持优势,成为虹桥空和长宁的新名片。

在大红桥西侧,有西虹桥商务区、上海西部软件信息园等主导产业,进一步还有华为R&D基地。

狭义地说“大虹桥”:

狭义的“大虹桥”是指虹桥商务区,分为东虹桥、南虹桥、西虹桥、北虹桥、核心区五个部分。虹桥商务区“十三五”规划明确了各区的发展方向,划分基本以行政区划为主。

这种划分和命名方式曾经让我困惑。“南虹桥商务区”其实在核心区的北部,而“西红桥商务区”则在南虹桥商务区的南部。所以宝宝读下面的时候,要分清我说的“南虹桥”和“西红桥”是指哪一块。

论虹桥剑!

“虹桥兄弟,哪个更强?”

龙头:商业区的核心区域。

这很容易理解。商务区核心区位于中部,区域发展的经济社会效益逐步放大,对四区及周边地区的示范引领作用和辐射带动作用逐步显现。

核心区发展要强化功能支撑和产业能级,依托优质商业办公载体,强化总部经济和高端商务功能,初步形成国内领先、世界一流的中央商务区框架,基本建成独具特色的现代化中央商务区。

西进:面积扩大的标杆。

在虹桥商务区西侧,有一个名为“西虹桥商务区”(许婧)的商务办公集聚区,由青浦区国有企业西虹桥商务发展有限公司开发。

为什么“向西走”?

核心区基本形成后,商务区的发展急需扩建新空房,而西虹桥是唯一一个规划聚集商业、办公用地的区域,为商务区向西发展提供了足够的空房保障,将成为虹桥商务区扩建区产业发展的标杆。

虹桥商务区“十三五”规划将西虹桥定位为具有浓厚文化特色的高端住宅配套区和上海国际会展之都核心承载区。并提出三个“紧紧依靠”:

1.紧紧依托国家会展中心,拓展会展、商务、居住三大功能,强化文化、科技、旅游服务支撑;

2.紧紧依托北斗产业基地,打造标志性的区位技术与服务产业集群和创新中心,提升创新创造活力和能级;

3.依托盘龙文化休闲资源和高端居住社区资源,加强高水平国际化社区建设,形成休闲宜居的特色居住社区,加强生态文明与居住功能的匹配。

南拓:未来的新势力。

我所谓的南拓,并不是指向虹桥以南扩张,而是引导虹桥(华漕),特别是引导虹桥的西部板块,这里是医学教育的核心,“闽北之心”所在。

虹桥商务区“十三五”规划将南虹桥定位为高品质的医学教育、文化、居住配套区和国际化创新创业社区。

鬼魂解释的核心是两点:

1.达到国际一流商务区标准,依托新虹桥国际医疗中心和国际教育培训资源,延伸医疗、卫生、健康、教育服务国际产业链,形成一批优质品牌。

2.面向长三角乃至更广阔区域,整合创新要素和资源,加强科技创新平台和载体建设,大力发展科技服务业,先行启动联友路创智走廊、闽北心等项目,推进国际创新创业共同体建设。

东游:空港口推广。

东虹桥(长宁)是距离机场最近的路段,也是虹桥临空经济区的一部分。

上一篇文章中,桂宝分析,机场2公里范围内,是空港口的紧邻区域,主要是航空空运营、客运服务等相关产业。

果然,东虹桥在虹桥商务区“十三五”规划中的定位也是全球领先的航空空服务创新试验区、航空空企业、航空空机构和航空空要素集聚区。

北港:生态栖息地。

北虹桥(江桥)定位为高品质综合配套区、“四新经济”和创新创业先行区。

北虹桥的优势是产业基础,目前有集中的工业园区,可以打造一个创新、创业、人才的平台。

另一个优势是南临苏州河,依托水系和绿化资源,将苏州河沿岸绿地打造成为虹桥商务区北部的生态景观和文化休闲长廊,营造生态文明环境。

北虹桥的缺点是房子多,建成区多,空之间的潜力比较小。

综上所述,对“大红桥”未来发展前景的总体判断概括为:“西进、南进、东游、北控、中部领先”。以中央核心商务区为导向,“西进”和“南拓”板块潜力最大。但需要注意的是,土地产出的价值潜力并不完全等于房地产的价值潜力,具体的房地产还需要具体分析。

大红桥地产

上一篇文章之后,微信官方账号后台收到最多的问题:“虹桥值得投资吗?哪里最值得投资?”还有一个新粉丝看到我拿“大虹桥”和“大浦东”比,问我:

“现在买大红桥,

是不是就跟当年买浦东一样?"

宝反复咀嚼了他的这个问题,认为可以分解成两个问题:

“大红桥会像浦东新区一样繁荣吗?”

&

“买大红桥会不会像当年买浦东一样有钱?”

大红桥的区域发展未来很可能跟浦东并驾齐驱,而现在买大红桥可能保值,但很难发大财。

那么,现在买大红桥和当年买大浦洞有什么区别呢?

鬼故事包在《浦东旧影》中读到这样一段描写:

“小时候,去浦东是一件大事!我小学同学叶红佳,80年代分配了一套上南路的房子,邀请我们去玩。几个同学像郊游一样早早出门,坐渡船过河,然后坐公交车。虽然我们跑了很多路,但我们羡慕叶公家的条件,比如新的公共住宅、专属的煤卫和大阳台。高中毕业后,对方的地址通常是某条路上的某个数字。那时,每个人都住在拥挤的地方。某个数字后面经常有括号。二楼和三楼的阁楼,或者A、B、D,还有我同学留下的地址,是浦东塘桥的某个房子。那一刻,我觉得他家住在另一个地方。”

当时这句话在上海很流行,“我宁愿在浦西有一张床,也不愿意在浦东有套房。”

我宁愿住在浦西的阁楼里,也不愿住在浦东的宽敞公寓里,因为不划算。

我们算一下,浦西龙的亭子一般6、7平米,浦东一套公房一般60平米左右,相当于单价相差9-10倍。

现在大红桥的很多区域都是当年浦东那么大空的地方和工地,但是现在市中心的房价是大红桥的10倍吗?最多2-3次。

为什么呢?

因为信任。

可以说,邓爷爷南巡后的讲话把浦东提到了国家战略高度,这个规划的好处比现在的大虹桥还要大。然而,有很多声音,尤其是外国媒体,认为浦东新区的规划是一张纸空,认为浦东新区的发展和图纸上的摩天大楼只是中国政府吸引投资的骗局。

说白了,大家都怕规划变成废话。

然而,现实却给了一记响亮的耳光。浦东的发展速度和政府强大的执行力远远超出外界的预期。20多年过去了,当年的图纸基本都落地了。再加上经济的快速发展和房价的快速上涨,我们有了一个概念:

规划=不久的将来的现实。

因此,目前上海的房价已经透支了一些规划预期。有时候,仅仅依靠一个好的规划愿景,就能让一栋还完好无损的新楼空卖个好价钱。

我不是说人们不买是因为房价透支了。只是提醒大家注意风险。就像桂宝的微信官方账号名一样,我一直希望编译“策划不是废话”。

Cnnc金悦富

选房策略。

Ghost找了很多朋友催我更新,不是急着想多了解一下大红桥,而是因为CNNC金悦府即将开业,等待我分析决定买不买。

所以我要直接说这个房地产。

首先,这栋楼很热,位置好,性价比高,优点很多。一次胖推基本上已经把优点都挖出来了,我就不重复优点了。

首先买房看看有没有重伤,然后说几个值得大家关注的点:

周边地块的影响。

距离北商业办公楼:100米。

位于西虹桥商务区,具有高土地价值潜力的优势,但存在噪音污染和光污染的劣势。居住区北侧一排房屋的朝北房间,未来可能会受到北方某核商务办公楼幕墙反射光和夜灯的污染。

距离城市主干道:10m。

南侧英岗东路为双向六车道城市主干道,红线宽度35米,车流量大,会产生相当大的噪声污染,空空气污染和扬尘。住宅小区南侧的一排房子可能会受到一定程度的影响,尤其是未来几年,将是扩建区域大开发大建设的时期。经过这个区域的工程车会比较多,可能需要少开窗户,勤擦。

附近有两个墓地。

中国有些人相信风水,所以他们暂时把它算作一种劣势。鬼认为主要是心理因素,但如果是看不见的,影响不大。你能看到吗?

两个墓地位于社区东南850米,社区西北1000米。未来西北方向规划了更多的商业建筑,所以西北方向的墓地是看不见的。目前的国家会计学院位于东南部,楼层较低。但由于角度关系和墓地本身比较低,小区南排10楼的居民可能需要专门观察,才能看到东南角的墓地。(仅供参考)

轨道交通车站的不确定性。

可以确认,CNNC社区距离17号线盘龙路站1公里,距离2号线许婧东站1.7公里。是地铁房,但是比较远。2号线西延站在规划中已经获批,距离小区仅150米,可以说是在房子门口。对于小区业主来说,这个站点决定了它是超级地铁房还是遥远的地铁房。

该站已获批,也出现在青浦区2019年度工作报告中,因此有可能延长该地铁站的建设。不过这个方案批准的比较早,当时没有17号线。现在17号线其实是2号线的延伸,那么会取消吗?不能确定。

有群友问我为什么这个站点在地图上是灰色的,是不是没有规划好?

那是因为你没有看完整的图纸。我将放大图例向您展示:

该规划选址位于大量规划商业用地的中心。很明显,它的核心功能是为西虹桥商务区的上班族服务,所以很有必要。但是17号线盘龙站勉强能辐射到这个范围,所以2号线这个延伸站既有需求,又没有必要。

一些区域在大型展览期间受到限制。

国家会展中心在旁边,有利有弊。比如大型展会期间实行交通管制,导致出行不便。具体限制请参考上一届中国国际进口博览会(CIIE):国家会展中心周边划定了9平方公里区域,允许车辆通行。无管制区车辆通行证、管制区停车证及公安机关核发的进入国家会展中心的各类车辆证件的机动车(公交车、出租车除外)不得进入管制区。

到变电站的距离:150m。

有粉丝说,她的销售告诉她这块市政用地是未来地铁延伸站的出入口,还给她看了这个白色的小房子,说已经预留了。Ghost觉得很神奇,因为地铁站出入口不会有独立规划的市政用地,所以特意给宝宝们查了一下,是个35KV变电站。

户型分析

100m2三室两厅。

这个可以说是刚需户型的典范,核心家庭、尤其是二胎核心家庭会特别喜欢这个户型。100㎡的三房,功能性很强,空间很紧凑,但毕竟还是会挤。这可以说是刚需户型的典范,而核心家庭,尤其是有两个孩子的核心家庭,会特别喜欢这种户型。100㎡的三房功能性很强,空房间很紧凑,但终究还是会拥挤。

1.朝北的房间虽然画了床,但很难当卧室用,只能当儿童房(所以样板间没有床,怕挤)。

2.客厅的宽度比较窄,餐厅空就更有限了。餐厅里的餐桌比A1平面图上的咖啡桌小,而A2平面图就在餐桌前开门。

3.阳台一侧有一个不规则的空房间。有可能建筑体量已经达到规划上限,所以这个空房不能封顶。

4.A1单元有私人浴室。

5.地下一层,地上100+地上100有自己的特色,但这个地下室没有附送,而是打折出售。值得吗?

首先普及一下地下室不是容积率/建筑面积的知识,这意味着开发商拿地时地下室的楼面价为零,所以是送人还是折价卖多少要看开发商自己。地下室区域不会写生产证明。

从自住的角度来看,地下室不适合居住。地下室的卧室和地上的一样大,真是浪费。老人和孩子需要住在阳光充足的房间里,以确保骨骼健康。这个地下室的客厅实际上是最实用的娱乐空房间和储物空房间。实用空房最多占整个地下室的50%左右,优惠30-40%,所以这个地下空房的单价并不比地上低多少。是否值得取决于你平时的生活方式。如果你经常邀请朋友来你家聚会,或者收藏了大量的收藏品,或者喜欢摇滚乐器、电影、象棋和乒乓球,那么充分利用地下室是值得的。

从资产保值的角度来看,我们只需要在以后转卖的时候,判断一下能不能多卖这个30-40%的价格。

从自住角度,这两个户型也几乎无可挑剔。四开间朝南、南北通、布局紧凑,很适合自住。就是为了让入口有玄关,而不是正对房间门,所以浪费了几平米走道。从自住的角度来看,这两个单位几乎无可挑剔。四湾朝南,南北开放,布局紧凑,非常适合自住。只是为了让入口有一个玄关而不是面对房间的门,浪费了几平方米的走道。

从资产保全的角度来看,由于同小区大户型的单价高于小户型,所以需要判断转售时的单价是否也能高于同小区100m2的户型。

这些单元还有一个特点:有很多凸窗,甚至厕所也有凸窗。有朋友说想把凸窗砸了再扩大,这是不可能的。凸窗不算面积的原因是空(室外)。

日照分析

从叠加的卫星图像可以看出,小区南部几乎没有高楼。在附上社区内建筑物的高度和周围会产生影响的建筑物后,桂宝计算了每栋房子的日照时间:

把小区部分放大:放大单元格部分:

很明显,小区南侧那排住宅由于南面是宽阔的城市主干道(盈港东路)和低矮的国家会计学院,因此日照条件极其优秀。但是也要注意考虑行道树哦,因为建筑后退道路不多,如果未来行道树是高大乔木的话,我建议可以买三楼及以上。显然,小区南侧的那排房子,由于城市主干道(英岗东路)宽阔,南方国家会计学院低,日照条件极佳。但是我们也要注意考虑行道树,因为建筑物撤退的道路不多。如果以后街边的树都是高大的树,我建议买三楼以上。

如果把日照条件最好的楼栋进行排序,依次是最好的7、8、9号楼,3、3、5号楼,4、8号楼;其次是6号楼3栋、7号楼4栋、1号楼2栋;再次是2号楼、2号楼、6号楼;最后,有五栋建筑。

5号楼是大户型,单价高,但因为被酒店和7号楼遮挡,日照条件最差。

仔细看,连每一套的日照时间都能看到。比如3号楼01室和3号楼5号楼02室的日照时数以及小区南边的那排是最长的。(个人计算,仅供参考)

为了方便大家选房子,桂宝还努力测量了5楼、7楼、10楼的日照,值得仔细看看。不难发现,当我们到达7楼时,2、3、4、6、7、8、9号楼的日照条件基本相同。(仅供参考)

如果你看看一房一价的价格表,你会发现每一层都要贵几十万。如果日照条件差不多,我会选择比较便宜的。

值得注意的是,三栋楼的5号楼正对小区中央绿地,景观视野和日照条件最好,距离主干道和小区入口噪音最远,但价格不高,应该是首选。

希望关心我的宝宝们能摇一摇前面的数字,选择自己喜欢的房间!

如果刚关注的宝宝看不懂每种颜色代表的阳光时间,请查看第一次开盘选房的骗子|买房不用被套,谈恋爱不用坐牢!

有具体问题也可以扫描主鸭的二维码提问。

虽然我只是简单的提到了一些需要大家注意的缺点,但总的来说,大红桥段这个板块的性价比还算不错,值得购买和珍惜。

其实大红桥的规划还是有很多可说的,尤其是在这个新址层出不穷的时期。接下来,我们将为您带来更多房地产项目的规划和分析。请继续关注。

如果想让桂宝分析上海其他地段或建筑的规划,也可以加微信。

本文所有图文均为原创,需要留言转载。未经授权的转载或抄袭将导致法律责任。

最后一篇文章被几个微信官方账号和头条号抄袭。感谢您的热情报道!

欢迎大家

进入小组,分享讨论大红桥规划地产的优缺点。

谢绝中介和广告。

如果对策划有更多疑问,请关注后留言,鬼故事会一一回复。

PS:如果宝宝想加入群,请直接扫二维码!我不能给你留言!

不可错过的过去亮点:

大红桥|“二胎”在上海,“黑洞”在长三角。

陆家嘴集团二胎快来了!|前滩,未知的“前世”。

前滩规划|有很多东西你不知道。

-

[今天的废话]

论虹桥剑

东游、西游、南拓、北控、中山通

请关注更多干货精华

记得点右下角的“好看”鸭!记得点击右下角的“好看”鸭!

愿您挑到满意好房,你愿意选择一个满意的房间。

我希望得到你的赞赏。

发表《大虹桥2》新评论

相关栏目

友情链接

相关介绍

“虹桥谈剑!” 虹桥哪里最好? CNNC值得买吗? 首先,做一个修正。在上一篇文章中,许多心胸狭窄的婴儿在桂宝发现了一个数据错误。4.11亿是虹桥枢纽的年客运量,不仅是虹桥机场